FAQ FAQ 日本不動産に関するよくある質問 全て 売買編 賃貸編 民宿経営編 その他 買賣 外国人は日本で不動産を購入できますか？土地の所有権は持てますか？ はい、可能です。日本の法律では外国人の購入に国籍やビザの制限はなく、日本国民と同様に土地と建物の所有権を持つことができます 。 買賣 日本の不動産面積の計算方法は海外とどう違いますか？ 日本の専有面積（せんゆうめんせき）には、通常バルコニーや共用施設は含まれません。登記簿上の面積はほぼ室内のみの実効面積となります。バルコニーは「共用部分」ですが、居住者には「専用使用権」が認められています 。 買賣 「新耐震」と「旧耐震」とは何ですか？資産価値に影響しますか？ 1981年6月が境界点です。 【新耐震】高い安全性（震度6〜7対応）。融資評価が高く、各種税控除の適用が可能。 【旧耐震】低価格が魅力の一方で、耐震性能への懸念と換金性の低さが課題。 買賣 仲介手数料はどのように計算されますか？ 宅建業法に基づき、上限額は通常 （成約価格 × 3% + 6万円）+ 消費税 となります 。 買賣 購入時に必要な諸費用や税金は何ですか？ 物件価格以外に、通常 5%～8% の諸費用（印紙税、登録免許税、不動産取得税、司法書士報酬、仲介手数料など）を見込む必要があります 。 印紙税 登錄免許稅 不動產取得稅 司法書士報酬 仲介手續費 実際は、物件種別、築年数、価格、および取引態様によって異なります。 買賣 外國人買房後可以在日本開戶嗎？ 難易度は高いです。中長期の在留資格や居住事実がない場合、一般口座の開設は困難なため、管理会社による送金代行や台湾系銀行の日本支店を活用するのが実務的です 。 買賣 修繕積立金（しゅうぜんつみたてきん）とは何ですか？ マンションの大規模修繕（外壁翻修、屋頂防水等）のために毎月積み立てる費用です。この積立額の充足度は、建物の維持管理品質と長期的な資産価値に直結します 。 買賣 不動産を購入すればビザや永住権を取得できますか？ いいえ、不動産の購入のみで在留資格が直接付与されることはありません。長期滞在を希望する場合は「経営・管理（けいえい・かんり）」ビザなどの取得を別途検討する必要があります 。 買賣 子供との共同名義や複数人での登記は可能ですか？ はい、共有持分としての登記が可能です。ただし、登記比率は実際の出資比率と一致させる必要があります。一致しない場合、贈与税が発生するリスクがあります 。 買賣 日本の贈与税にはどのような規定がありますか？ 累進課税制度を採っており、年間 110万円 の基礎控除額があります。これを超える贈与については、事前の税務アドバイスを受けることをお勧めします 。 買賣 如果貸款審查沒有通過怎麼辦？ 契約書に「融資特約（ゆうしとくやく）」が含まれていれば、期限内に融資が承認されなかった場合、無条件で解約し、手付金の返還を受けることができます 。 買賣 台湾人は日本の不動産ローンを利用できますか？ 可能です。ただし、日本での収入、在留資格、物件タイプ、利用する銀行（日系か台湾系か）などの条件により融資可否が異なります 。 日本国内での収入（給与・事業所得等）はありますか？ 日本国内の在留資格をお持ちですか？（永住権の有無など） 日本での居住実績（住民票の有無）はありますか？ ご検討中の物件種別（居住用・投資用・一棟収益など） ご希望の金融機関（日系銀行・外資系・台湾系銀行など） 理想の物件に出会う前に、まずは可能性の確認を。条件査定を先に行うことで、よりスムーズで確実な住まい探しが叶います。 買賣 外国人向けの融資比率（LTV）は通常どのくらいですか？ 固定の基準はありません。保守的な場合は 5割〜7割ですが、条件次第では高くなることもあります。日本での収入がない場合、現地居住者よりも低くなる傾向にあります 。 買賣 契約や引き渡しのために、必ず日本へ行く必要がありますか？ IT重説（オンライン重説）や電子契約、司法書士への委任により、非対面での手続きも可能です。 物件種別 取引の複雑性 リスク許容度と関与度へのご要望 物件の種類やリスク許容度により、一度は現地確認することをお勧めします 。 買賣 買付証明書（かいつけしょうめいしょ）を提出した後、キャンセルはできますか？ 法的拘束力は低いですが、日本の商習慣では非常に厳粛な意思表示とみなされます。頻繁なキャンセルは信頼関係を損なう恐れがあります 。 買賣 引き渡し当日に「権利証」はもらえますか？ いいえ。決済当日は「登記申請」を行うのみです。 法務局での審査を経て、実際の書類（登記識別情報）が発行されるまでには数日から1か月程度かかります 。 買賣 管理費や修繕積立金は安ければ安いほど良いですか？ 一概には言えません。管理費や修繕積立金が高すぎれば、当然キャッシュフローに影響しますが、逆に安すぎる場合は、建物の長期修繕計画に対する準備不足の可能性があります。マンションを検討する際は、以下の項目を併せて確認することをお勧めします： 築年数 長期修繕計画の有無と内容 修繕積立金の貯蓄残高 過去の大規模修繕の実施履歴 もし、物件の管理状態が健全かどうか判断に迷う場合は、購入申し込み（買付）の前に、専門家による判読を受けることをお勧めいたします。 買賣 賃料収入の受け取りに日本の銀行口座は必須ですか？ 必須ではありません。管理会社が代行受領し、海外口座へ送金する方法や、法人口座を活用する方法など、個別のプランニングが可能です 。 租房 日本の賃貸契約における「初期費用（しょきひよう）」の内訳は？ 通常、家賃の 4〜6ヶ月分 が目安です。 礼金 敷金 保証会社利用料 仲介手数料 火災保険 鍵交換費用 前家賃 ※ 実際の金額は、物件の条件や地域によって異なります。 租房 「海外審査（かいがいしんさ）」とは何ですか？ 日本入国前、または在留カードを取得する前に、海外にいながら入居審査を受ける手続きのことです 。 租房 賃貸の契約期間はどのくらいですか？ 日本で最も一般的なのは「普通借家契約」で、契約期間は通常2年間です。 更新について：2年間の契約満了後も更新が可能ですが、通常、更新時に賃料の1ヶ月分程度の「更新料」が発生します。 解約について：中途解約（退去）を希望される場合は、一般的に退去の1ヶ月前までに通知が必要です（契約内容により異なります）。 租房 日本到着前に、どうやって初期費用を支払いますか？ 通常は管理会社が指定する口座へ、海外送金（電送）にて支払います。手数料や為替による不足にご注意ください 。 租房 水道光熱費は誰が負担しますか？ 原則として入居者の自己負担です。入居時に各自で各会社に申請を行う必要があります（マンスリー物件を除く） 。 租房 なぜ家具付きの物件が少ないのですか？ 日本の賃貸市場は空室での貸し出しが主流だからです。家具付きを希望する場合は「家具付」物件やマンスリーマンションを探す必要があります 。 租房 収入証明のない留学生でも借りられますか？ はい、合格通知書や奨学金証明、家事の資力資料などで審査が可能です。ただし、保証会社やオーナーの承諾が必要です 。 租房 なぜ「保証会社（ほしょうがいしゃ）」への加入が必要なのですか？ 日系の連帯保証人を立てることが難しい外国人の場合、保証会社がその役割を担います。通常、初回費用として賃料の50%〜100%が必要です 。 租房 「原状回復（げんじょうかいふく）」義務とは何ですか？ 退去時に、自然損耗を除き、故意・過失による損傷（釘穴、タバコの臭い、ペットの痕跡など）を修復する義務のことです 。 租房 友人とルームシェアはできますか？ オーナーの承諾が必要です。単身用物件（1R/1K）での二人入居は通常原則禁止されています 。 租房 外国人が審査で断られやすい理由は？ 常見包括： 在留カードや国内連絡先がない 収入の不安定さ・資力証明の不足 保証会社の審査に通過できない 日本語でのコミュニケーション困難 入居人数と間取りの不一致 海外からの方にとって、単に「安い物件」を探すことよりも、「外国人の入居に理解がある物件」を見つけることの方が、スムーズな家探しの鍵となります。 租房 ペットは飼えますか？ 物件によります。不可の物件で無断飼育した場合、高額な修繕費請求や退去を求められることがあります 。 租房 日本語が不安な場合、地元の仲介会社に直接頼んでも大丈夫ですか？ 可能です。しかし、実務上では以下のような点で認識の相違（トラブル）が生じやすくなります： 契約条項の解釈 初期費用の内訳 保証会社の審査対応 退去時のルール（原状回復など） 日本での賃貸契約が初めての方や、海外からの事前審査、外国籍の方への理解がある物件（外国人フレンドリー物件）をお探しの方は、外国人案件の実績が豊富な窓口に相談することが、結果として時間と労力の節約に繋がります。 民宿 「180日制限」とは何ですか？ 住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づき、一般住宅で民泊を行う場合、年間の営業日数が最大 180日 に制限されるルールです 。 民宿 マンションを購入すれば、必ず民泊ができますか？ いいえ。管理規約で民泊が禁止されている場合、運営はできません。事前の確認が不可欠です 。 民宿 海外にいながら日本で民泊を管理できますか？ オーナー様が現地に居住していない場合、通常は資格を持つ「住宅宿泊管理業者」への委託が必要となります。主な業務内容は以下の通りです： 宿泊客のチェックイン・本人確認 清掃・リネン交換 ゴミ処理 騒音トラブルへの対応 緊急時の駆けつけ 海外在住のオーナー様が個人で遠隔管理を行うことは、実務上、極めて困難です。 民宿 民泊経営には特別な保険が必要ですか？ 推奨されます。通常の火災保険では事業リスクをカバーできない場合があるため、民泊専用保険を検討してください 。 民宿 どのような不動産が民泊運営に適していますか？ 一戸建、一棟アパート、または旅館業許可が取得可能な物件が適しています。分譲マンションは規約が厳しいため難易度が高いです 。 民宿 民宿の収入はどのように課税されますか？ 民泊収入は、日本では通常「雑所得」または「事業所得」として扱われます。一般的に経費として認められる項目は以下の通りです： 清掃費 管理委託費 修繕費・メンテナンス費 水道光熱費 保険料 プラットフォーム手数料（OTA手数料） 実際の申告方法や所得区分については、経営規模や所有形態（個人・法人）によって判断が異なります。詳細については専門家への相談をお勧めします。 民宿 民泊運営で最も見落としやすい法規制は何ですか？ 民泊（住宅宿泊事業）を検討される際、多くの方が「年間180日の営業制限」に注目しがちですが、実際には以下の点を見落とすと事業の継続が困難になります： マンション管理規約 用途地域 消防設備基準 近隣住民への対応・周知 住宅宿泊管理業者への委託 実務上、プロジェクトが頓挫する最大の要因は「立地」ではなく、これら「法規制や条件の不適合」であることが少なくありません。 民宿 民泊物件を購入する前に調査すべき資料は何ですか？ 物件の検討にあたっては、少なくとも以下の点を確認することを強く推奨します： 建物の用途と登記情報の確認 管理規約による民泊禁止規定の有無 所在地が住宅宿泊事業法（民泊）や旅館業法の要件を満たしているか 消防設備や避難経路の補強・変更が可能か 住宅宿泊管理業者への委託が必要なケースか この種の案件では、売主側の口頭説明のみで判断することは極めてリスクが高いです。契約前に必ず法規制や適合性の詳細な確認（リーガルチェック）を行ってください 民宿 民宿は長期賃貸よりも収益性が高いですか？ 一概には言えません。民泊の表面上の売上（グロス）は通常、長期賃貸よりも高く設定されますが、そこから以下のコストを差し引く必要があります： プラットフォーム手数料（OTA手数料） 清掃費 管理委託費 水道光熱費 消耗品コスト 空室率の変動リスク 投資判断において本当に注視すべきは表面上の売上ではなく、すべての経費を差し引いた後の実質利回りです。 民宿 台湾にいながら自分で日本民泊を運営できますか？ 可能ですが、難易度は極めて高いです。通常は現地の運営会社に委託するのが現実的です 。 其他 「納税管理人（のうぜいかんりにん）」とは何ですか？ 日本国外に住むオーナーに代わり、納税通知の受け取りや確定申告の手続きを行う、日本国内の代理人のことです 。 其他 賃料を海外へ送金する際、なぜ源泉徴収（げんせんちょうしゅう）されるのですか？ 借主が法人の場合、非居住者への支払いに対して原則 20.42% の所得税を源泉徴収する義務があるためです。確定申告により精算が可能です 。 其他 マンションの修繕積立金はなぜ段階的に値上がりするのですか？ 建物の老朽化に伴う大規模修繕に備えるため、多くのマンションが長期修繕計画に基づき積立金額を引き上げます 。 其他 不動産を購入すれば、直接ビザを取得できますか？ いいえ、不動産所有のみでビザは取得できません。経営・管理ビザなどは、実際の事業活動内容に基づき審査されます 。 其他 日本は地震が多いですが、火災・地震保険で十分ですか？ 地震保険は災後の生活補償的な性質が強いため、購入前に建築構造（RC/SRC）、耐震基準、地盤リスクを精査することが重要です 。 其他 外国人が日本不動産を相続する場合、日本の相続税はかかりますか？ 日本国内の不動産は日本の相続税の対象となります。事前の家族信託や税務プランニングが推奨されます 。 其他 台湾にいても、毎年日本で確定申告が必要ですか？ 賃料収入や売却益がある場合、通常は必要です。納税管理人や税理士を通じて処理するのが一般的です 。 其他 火災保険に地震保険を付帯させるべきですか？ 法律上の強制ではありませんが、リスク管理として大半の投資家が検討します。補償限度額を理解した上で加入してください 。 其他 日本不動産を子供に継承させる際の注意点は？ 事前に対策を講じていない場合、将来的に以下のような課題に直面するリスクがあります： 日本での相続税の発生 国を跨ぐ公証手続き（認証）の複雑化 相続手続きの長期化 名義変更（登記）や資産配分に関する問題 長期保有を前提とされるのであれば、必要になってから検討するのではなく、保有スキームの構築段階から承継を見据えたプランニングを行うことを強くお勧めいたします。 Let’s talk. いつものLINEで、コーヒー一杯の気軽な相談を。 不動産購入・賃貸・民泊・法人設立まで — 今お考えのことをお気軽にご相談ください。日中どちらの言語でも対応可能です。 投資・移住コミュニティに参加する LINEで気軽に相談してみる
