常見問題

可以。日本法律對外國人購屋沒有國籍及簽證限制，且擁有與日本國民相同的所有權，包含土地與建物。

日本的權狀面積（專有面積）計算不包含陽台及公設面積（如走廊、大廳）。這代表您買到的每一坪都是室內實際可使用的空間。陽台在日本法律中被視為公共避難空間，住戶僅擁有「專用使用權」。

以 1981 年 6 月為分水嶺，之後取得建築執照的稱為「新耐震」。

• 新耐震：符合震度 6～7 級不倒塌標準，銀行放貸意願高，且享有較多稅務減免。
• 舊耐震：房價通常較低，但需注意結構風險與未來轉手難度。

根據日本《宅建業法》規定，仲介費上限為「（成交價 × 3% + 6 萬日圓）+ 消費稅」。此為業界通用的標準透明費率。

除了房價本身，通常還要預留約 5%～8% 的雜費，常見包括：

• 印花稅
• 登錄免許稅
• 不動產取得稅
• 司法書士報酬
• 仲介手續費

實際比例仍會依物件類型、新舊、價格與交易方式而異。

難度較高。日本銀行法規嚴格，通常要求開戶者需具備「中長期居留身分」（如留學、工作簽證）並在日本居住滿 6 個月。純粹的海外投資客（持旅遊簽證）通常無法在一般的日本銀行開戶，但設有日本分行的台系銀行可以有條件開戶。

這是日本公寓保值的核心。它是住戶每個月除了管理費外，額外繳交的一筆預備金，專門用於大樓每 10～15 年一次的大規模維修（如外牆翻新、電梯更換、屋頂防水）。積立金存得越充裕，大樓的維護狀態通常越好。

不行。單純購買日本不動產，並不會直接取得日本居留資格或簽證。如果您希望透過在日本經營事業來申請長期居留，通常需要另外評估公司設立、辦公室、資本金、事業內容等條件，例如經營管理簽證。

可以。日本容許「共有持分」，即多人共同擁有房產。但需注意，登記比例必須與實際支付房款的比例相符。若父母出資卻登記在小孩名下，或夫妻出資不均卻各佔一半，在法律上會被視為「贈與」，可能產生高額的贈與稅。

日本贈與稅採累進稅率，每人每年有 110 萬日圓的基礎免稅額。超過後，可能會產生相對不低的贈與稅負。若涉及父母資助子女購屋、多人共同登記、名義安排等情況，建議事前諮詢專業人士，以免後續產生稅務風險。

實務上，若買賣契約中有加入「融資特約」，在約定期間內若貸款未獲核准，買方通常可依約解除契約，且賣方應返還已支付的定金。因此，在需要融資的情況下，是否有寫入融資特約，是非常重要的保護機制。

可以，但是否能貸、能貸多少、利率多少，會依您的條件而差異很大。常見影響因素包括：

• 是否有日本收入來源
• 是否持有在留資格
• 是否已有日本居住紀錄
• 購買的物件類型
• 是向日系銀行還是台系銀行申請

如果您想了解自己目前的貸款可行性，建議先做條件評估，通常會比先挑物件更有效率。

沒有固定標準。保守情況下，可能只能貸到 5 成到 7 成；條件較佳的案件，也有可能更高。若是無日本收入、無在留資格的海外投資人，通常成數會比日本本地居民低。與其只問「最高能貸多少」，更重要的是先確認自己目前適合哪一條融資路徑。

不一定。現在部分案件可透過線上重説、電子簽約，或透過授權方式委託司法書士代辦過戶。不過，是否適合完全不飛日本，仍要看：

• 物件類型
• 交易複雜度
• 您對風險與掌握度的要求

若是第一次買房，通常還是建議至少在某個階段親自確認一次。

原則上，買付書通常不像正式買賣契約那樣具有完整的法律拘束力，但在日本不動產交易文化中，它仍然是非常嚴肅的購買意向表示。如果多次提出買付又撤回，雖然未必違法，但可能影響仲介與賣方對您的信任，也可能影響後續談判。

不會。日本在過戶當天完成的，是司法書士向法務局提出所有權移轉登記申請。之後還要等法務局審查並完成登記，登記完成後，才會交付相關文件，例如登記識別情報通知與登記完了證等。

至於需要多久，並沒有全日本統一固定的天數。各地法務局會公告「登記完了預定日」，實際時間會依案件種類、申請量、是否需要補件或本人確認而有所不同。

不一定。管理費與修繕積立金太高，當然會影響現金流；但如果太低，也可能代表大樓長期修繕準備不足。看公寓時，建議一起檢查：

• 大樓屋齡
• 修繕計畫
• 修繕積立金餘額
• 是否曾進行大規模修繕

如果您不確定某個物件的管理狀況是否健康，建議在出價前先請專業人士一起判讀。

不一定。部分情況可透過管理公司代收代付，再定期匯出；有些客戶則會搭配台系銀行在日本的服務或法人架構處理。由於海外投資人的金流安排、稅務申報與帳戶開立條件各不相同，這類問題通常建議依個案規劃。